FAİZ ARTIŞLARI TALEBİ FRENLEDİ AMA FİYATLARIN İNATÇI KISMI HÂLÂ ÇÖZÜLMEDİ. KONUT, GIDA VE ENERJİ KALEMLERİNDEKİ KATILIK, DEZENFLASYONU YAVAŞLATIYOR. KİRALAR GEÇMİŞ ENFLASYONA ENDEKSLİ KALIRKEN, GIDA FİYATLARI ARZ SIKINTILARI VE İKLİM RİSKLERİYLE DİRENÇ GÖSTERİYOR; ENERJİ MALİYETLERİ İSE KAMU MALİYESİ ÜZERİNDEKİ YÜKLE BİRLİKTE ARTIYOR. BU TABLO, FİYAT İSTİKRARININ YALNIZCA PARA POLİTİKASIYLA SAĞLANAMAYACAĞINI, KALICI DÜŞÜŞ İÇİN ÜRETİM, MALİYE VE ENERJİ POLİTİKALARININ ORTAK BİR ZEMİNDE BULUŞMASI GEREKTİĞİNİ GÖSTERİYOR.
ELİF SENA KILIÇ
Dezenflasyon sürecinde kritik eşiğe gelindi. Talebi baskılayarak enflasyonu düşürmeyi hedefleyen ortodoks politika, enflasyonun katı kısmıyla karşı karşıya. Enflasyonun katı kısmını oluşturan ana harcama grupları ise hizmetler sektörü ve gıda enflasyonu. Mal enflasyonunda istenen düşüş yakalandı ancak hizmetler sektöründe istenen düşüş hala yakalanamadı. Nedeni ise hizmet enflasyonunda fiyatlama davranışlarında talepten ziyade, maliyetleri besleyen gelişmelerin farklılık göstermesi. Örneğin hizmetler sektöründe önemli bir maliyet kalemi olan kiraların geçmiş enflasyona göre yapılıyor olması önemli bir etken. Enerji kaleminde yapılan fiyat güncellemeleri de konut ana harcama grubunu yukarı taşıyor.
Diğer yandan gıda fiyatlarında don ve kuraklık nedeniyle yaşanan fiyat artışları etkili oldu. Diğer yandan talebin istendiği kadar soğumadığı ve mal enflasyonundan ziyade hizmetler sektörü enflasyonunu da beslediği de başka bir gerçek. Zira önce yüksek enflasyon ardından yüksek faiz nedeniyle yaşanan servet transferi yüksek gelir grubunda harcama iştahını her zamankinden daha fazla artırıyor. Bu da tüketimin beklendiği ve istendiği kadar soğumasını engelliyor.
Konut üretimi artmadan, gıda tedarik zincirleri güçlendirilmeden, enerjide maliyetleri istikrara kavuşturulmadan fiyat artışlarını frenlemek mümkün gözükmüyor. Dolayısıyla mücadele, faiz adımlarının ötesinde; maliye politikasıyla koordinasyon, hedef enflasyona dayalı fiyatlama ve yapısal dönüşümü içeren çok boyutlu bir strateji gerektiriyor.
KONUT FİYATLARINDAKİ KATILIK: ENFLASYONU TUTUNDURAN GİZLİ DİNAMİK
Enflasyonla mücadelenin zorluğunu en açık şekilde gösteren alanlardan biri konut piyasası. TÜİK ve TCMB verileri, kira artışlarıyla yıllık TÜFE arasındaki makasın ne kadar belirgin olduğunu ortaya koyuyor. 2024 Temmuz’unda yıllık TÜFE yüzde 61,78 iken, kira artış oranı bunun da üzerinde, yüzde 65,93 olarak gerçekleşti. Üstelik enflasyonun aşağı yönlü seyri devam ederken dahi kiralardaki düşüş çok daha sınırlı kaldı. 2025 Ekim ayına gelindiğinde eylül ayı TÜFE yüzde 38,36’ya gerilemiş olmasına rağmen kira artışları hâlâ yüzde 38’in üzerinde seyrediyor.
Bu tablo, konut tarafındaki fiyatlamaların para politikasına kıyasla çok daha inatçı ve yapışkan bir yapıda olduğunu gösteriyor. Bunun ana nedeni de kira artışlarının geçmiş enflasyona göre yapılması. Merkez Bankası’nın faiz artışlarıyla konut satışlarında talebi yavaşlatması satış fiyatlarında aşağı yönlü etkili olurken, kiralarda ise etkisi sınırlı kaldı. Türkiye’de kiralar hedeflenen enflasyona göre değil, son 12 ayın ortalamasına göre güncelleniyor. Bu durum, fiyatların geçmiş dönemin yüksek enflasyon oranlarını yansıtarak yükselmeye devam etmesine yol açıyor.
Bir başka yapısal sorun ise enerji maliyetleri. Konut harcamalarının önemli bir bölümünü oluşturan enerji fiyatları, doğrudan Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Enerji Bakanlığı tarafından belirleniyor. Mali disiplinde yaşanan bütçe açığının yüksek olması, maliye politikasının fiyatları aşağı çekecek bir destek vermesini zorlaştırıyor. Kamu maliyesindeki baskılar ve enerji ithalat maliyetleri nedeniyle yapılan fiyat güncellemeleri, konut kalemindeki fiyat katılığını besliyor.
Merkez Bankası duruma dikkat çekerek para politikasının enflasyonu aşağı çekmede tek başına yeterli olamayacağını, maliye politikasının da destek vermesi gerektiğini vurguluyor. Ancak yüksek bütçe açığı nedeniyle maliye tarafı bu desteği veremiyor; aksine, yapılan fiyat güncellemeleri enflasyonun tekrar yukarı yönlü baskılanmasına neden oluyor.
Bu çerçevede kira artışlarının TÜFE’ye kıyasla çok daha yavaş gerilemesi, enflasyonun “katı” kısmının neden para politikasıyla kırılmadığını açıkça gösteriyor. Konut kalemindeki bu direnç kırılmadıkça, genel fiyatlar seviyesini hedeflenen düzeye çekmek mümkün görünmüyor. Devletin sosyal konut projeleriyle arzı artırmayı hedeflemesi tam da bu noktada kritik bir rol oynuyor. Ancak kalıcı sonuç için sadece arz artışı değil, fiyat belirleme mekanizmalarının da yeniden ele alınması gerekiyor. Bu noktada, kiraların hedeflenen enflasyona göre güncellenmesi ve sosyal konut üretiminin süreklilik kazanması fiyat katılığını kademeli biçimde çözebilir. Böyle bir yaklaşım, konut piyasasında geçmiş enflasyona endeksli fiyatlama davranışını gevşetir ve kira artışlarının beklentilerle uyumlu hale gelmesini sağlar.
REEL KONUT FİYATLARINDAKİ GERİLEME: FİYATLARIN ARDINDAKİ GERÇEK
Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi 2023 ortalarından itibaren belirgin bir düşüş eğilimine girdi. 2017 Eylül=100 bazlı endekste 200 seviyesine yaklaşan fiyatlar, 2025’e gelindiğinde 150’li değerlerde istikrar buldu. Bu tablo, yüksek nominal fiyatlara rağmen reel anlamda konutun değer kaybettiğini gösteriyor. Enflasyonun yüksek seyrettiği bir dönemde nominal fiyatların artması yanıltıcı olabilir; reel endeksteki bu düşüş, faizlerdeki artış nedeniyle konut talebinin daraldığını, yüksek faiz ortamının yatırım talebini baskıladığını ortaya koyuyor. Özellikle 2024 yılı boyunca uygulanan sıkı para politikası, kredi maliyetlerinin yükselmesiyle birlikte satış piyasasında ciddi bir soğumaya yol açtı.
Devamı Z Raporu Dergisi Kasım 2025 sayısında…
